La diputada nacional por el Movimiento Popular Neuquino (MPN), Alicia Comelli, presentó un proyecto de ley modificatorio del Código Civil actual, incluyendo la figura en la reforma y actualización que está en manos de la comisión bicameral de la cual forma parte. Dicha iniciativa promueve que ““La hipoteca de bien futuro ideado permite financiar al consumidor final y a la vez motorizar la construcción de viviendas, principalmente en los segmentos socioeconómicos medios y medios bajos, en donde el acceso al crédito es vital principalmente para aquellos grupos familiares que buscan acceder a la primera vivienda”.
Comelli explicó que en el actual contexto que atraviesa la Argentina y con la fuerte política de reactivación de la vivienda para las personas de recursos bajos y medios de los últimos años, la creación de la hipoteca de bien futuro dará una nueva posibilidad a quienes están en condiciones de acceder un crédito para la construcción de su vivienda. De esta manera, el “crédito hipotecario comienza a tener vigencia antes de que el inmueble esté terminado y con inscripción registral, situación que no ocurre actualmente en Argentina”, dijo Comelli y agregó que “en la actualidad sólo es posible financiar con crédito hipotecario un inmueble ya construido, significando para el emprendedor y/o constructor un esfuerzo financiero considerable, pues a diferencia de lo que ocurre en los segmentos de más alto poder adquisitivo local el emprendedor normalmente se logra financiar con las preventas efectuadas por los interesados o el aporte de inversores”.
En este sentido, aclaró que “en nuestro país difícilmente el emprendedor y/o constructor pueda tomar un crédito intermedio para financiar principalmente viviendas dirigidas al segmento socioeconómico medio y medio bajo, dado el alto costo que representa la adopción de un crédito intermedio (crédito para la construcción)”. En cambio, sostuvo que en aquellos países donde se implementa el sistema como en el modelo peruano al financiar la demanda y movilizar la oferta al mismo tiempo funciona como una formidable herramienta para motorizar ambos mercados.
En definitiva, Comelli pretende la modificación del artículo 3.616 del Código Civil, Libro III de los Derechos Reales, Título XIV, que quedaría redactado así: La hipoteca puede constituirse bajo cualquier condición, y desde un día cierto, o hasta un día cierto, o por una obligación condicional. Pudiendo constituirse hipoteca sobre un bien futuro debiendo ser determinado de acuerdo a las características que resulten de la documentación que contemple la existencia futura, conforme lo establezca la autoridad registral. Otorgada bajo condición suspensiva o desde día cierto, no tendrá valor sino desde que se cumpla la condición o desde que llega el día; pero cumplida la condición o llegado el día, será su fecha la misma en que se hubiese tomado razón de ella en el oficio de hipotecas. Si la hipoteca fuese por una obligación condicional, y la condición se cumpliese, tendrá un efecto retroactivo al día de la convención hipotecaria.
Por ello, precisamos lo importante que significaría para nuestro país que la mencionada figura jurídica tenga asiento en el nuevo Código Civil dado que se constituye en una herramienta que permitiría hacia futuro encontrar una forma de abordar una de las posibles salidas, por cierto no la única, del tan necesario acceso a la vivienda de los sectores más necesitados de la sociedad.
Como miembro de la Comisión Bicameral de Reforma y Unificación de los Códigos Civil y Comercial, Comelli propone modificar el texto del proyecto y poner en debate que la determinación del objeto quede redactado así: El inmueble que grava la hipoteca debe estar determinado por su ubicación, medidas perimetrales, superficie, colindancias, datos de registración, nomenclatura catastral, y cuantas especificaciones sean necesarias para su debida individualización. Pudiendo constituirse hipoteca sobre un bien futuro debiendo ser determinado de acuerdo a las características que resulten de la documentación que contemple la existencia futura, conforme lo establezca la autoridad registral.
“Al tener en cuenta que la figura del bien futuro facilita al mismo tiempo el acceso a la vivienda a los estratos medios y medios bajos y motoriza la construcción de las mismas, no creo que haya demasiadas objeciones en su aprobación”, concluyó Comelli.